جریمه تا 100 میلیون ریالی آگهی غیرمجاز پیش فروش ساختمان

سرمایه: در لایحه پیش فروش ساختمان اصطلاحات پیش فروشنده، پیش خریدار، بهای مورد معامله، مدت قرارداد، پیش فروش، چگونگی تنظیم قرارداد، اعطای وکالت و دیگر مراحل قانونی برای خرید یا فروش مسکن مشخص شده است. براساس یکی از مواد این لایحه و در صورت تصویب نهایی، پیش فروشنده باید از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های جمعی و نصب در اماکن و... مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه درخواست آگاهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده، ارائه کنند.

همچنین مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز، حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند، در غیر این صورت به جزای نقدی از یک میلیون ریال تا 100 میلیون ریال محکوم خواهند شد.
همچنین در صورت تصویب نهایی این لایحه شهرداری ها مکلف هستند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ای مستقل و با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم کند.
براساس این لایحه و در صورت تصویب نهایی، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانکی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان 10 درصد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی کنند، علاوه بر رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده به حبس از شش ماه تا دو سال یا جزای نقدی به میزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.
همچنین در صورت تصویب نهایی پیش فروشنده مکلف است ظرف یک سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان کار و تفکیک سند انجام دهد، در غیر این صورت به جزای نقدی معادل مبلغ دریافتی در حق دولت محکوم می شود.
این لایحه 30 ماده ای پس از بررسی در کمیسیون ها به زودی به صحن علنی مجلس ارائه می شود.
برخی کارشناسان بخش مسکن معتقدند لایحه پیش فروش مسکن به تولید حرفه ای مسکن در کشور منجر می شود به گونه ای که با تصویب این لایحه سازندگان مسکن با اطمینان بیشتری به امر ساخت و تولید مسکن در کشور خواهند پرداخت.
همچنین تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله، اعطای وکالت به پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از اتمام بنا و پرداخت مشخصات موضوع معامله و اعطای وکالت به پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی، انتقال پس از اتمام بنا و پرداخت کل بهای مورد معامله از جمله مواردی است که باید در قراردادهای پیش فروش به آن توجه شود.
بر اساس یکی دیگر از مواد این لایحه و در صورت تصویب نهایی پیش فروش و انتقال بعدی آن باید تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. براساس این لایحه برای تنظیم قرارداد پیش فروش باید مدارکی دال بر متعهد بودن پیش فروشنده نسبت به مورد معامله، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مربوط به مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی بر پایان عملیات پی، گواهی بانک مبنی بر افتتاح حساب و گواهی عدم خلاف صادره از سوی مرجع صادرکننده پروانه ارائه شود. همچنین انبوه سازان مکلفند در چارچوب ظرفیت قید شده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود اقدام به پیش فروش ساختمان کنند.
براساس یکی دیگر از مواد این لایحه و در صورت تصویب نهایی تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق ثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال دریافت حق التحریر سند غیرمالی صورت می گیرد.
همچنین در نقل و انتقال بعدی، قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفترخانه، مالیات براساس یک ششم مالیات ساختمان تمام شده دریافت می شود. در صورت تصویب نهایی این لایحه چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند، مسوول خسارات وارده به پیش خریدار خواهد بود و تمدید مهلت انجام تعهد فقط با توافق طرفین ممکن است ولی مانع از دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد نیست. براساس این لایحه پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرارداد که حسب مورد توسط مهندس ناظر یا کارشناس صادر می شود، اقدام کند مگر اینکه پیش خریدار تغییرات به عمل آمده را تصدیق کند.
براساس یکی دیگر از مواد این لایحه و در صورت تصویب نهایی چنانچه در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نشده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده یا دارای
هر گونه عیب اعم از مخفی یا آشکار است، پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت کند.
براساس این لایحه پس از اتمام دوره تحویل موقت، پیش فروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بناست و در صورت وجود عیب، پیش خریدار می تواند الزام پیش فروشنده را به رفع عیب درخواست یا عقد را فسخ کند.
با تصویب نهایی این لایحه در صورتی که مساحت بنابر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت اما چنانچه مابه التفاوت مساحت بیش از پنج درصد زیربنایی مفید باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت، به هر حال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
همچنین براساس این لایحه در تمامی مواردی که پیش خریدار قرارداد را فسخ می کند، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس به پیش خریدار بپردازد و در صورت عدم توافق طرفین پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه با سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد کند.
براساس این لایحه و در صورت تصویب نهایی، پیش فروشنده مکلف است نزد یکی از بانک های داخلی حساب بانکی افتتاح کند و تمامی وجوه پیش خریداران باید به آن حساب واریز شود، بانک یاد شده موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران، دفترچه اقساطی صادر کند و سررسید و مبلغ تمامی اقساط در دفترچه مذکور قید شود و پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.
براساس این لایحه در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن براساس توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل 10 درصد از ثمن همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.